Résumé de l'article : passoires thermiques et interdictions
- Non, vendre une passoire thermique n'est pas interdit, ni en 2028 ni à aucune échéance connue à ce jour. Seule la location obéit à un calendrier d'interdiction (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034).
- Un audit énergétique est obligatoire depuis avril 2023 pour vendre un logement classé F ou G, étendu aux logements E depuis janvier 2025.
- La "valeur verte" joue directement sur le prix de vente : les acheteurs négocient à la baisse en s'appuyant sur le montant des travaux chiffrés dans l'audit.
- 13,9 % des résidences principales en France sont classées F ou G, selon l'ONPE (novembre 2025).
La réponse claire : non, vendre une passoire thermique n'est pas interdit
Soyons directs : il n'est pas interdit de vendre une passoire thermique, ni en 2028 ni à aucune autre échéance connue à ce jour, quelle que soit sa classe énergétique (F, G ou même E). C'est la location qui est progressivement interdite selon un calendrier précis, pas la vente.
Ce qui change réellement en 2028 : c'est la date à laquelle les logements classés F ne pourront plus être loués. La confusion vient souvent de là : les deux calendriers (location et vente) se mélangent dans l'esprit du public, alors qu'ils obéissent à des règles différentes.
Ce qui encadre réellement la vente d'un logement énergivore
L'audit énergétique obligatoire
Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G impose la réalisation d'un audit énergétique. Cet audit doit être présenté à l’acheteur dès la première visite. Cette obligation s'étend aux logements classés E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.
Ce document évalue les performances énergétiques actuelles du bien et présente un scénario chiffré de travaux de rénovation pour atteindre une meilleure classe DPE.
L'impact sur le prix : la "valeur verte"
Une maison mal isolée subit une décote réelle sur le marché. Les acquéreurs utilisent le montant des travaux estimé dans l'audit pour négocier le prix de vente à la baisse. Vendre sans rénover, c'est prendre le risque d'une moins-value patrimoniale, même en l'absence de toute interdiction légale de vendre.
Et pour la location, rappel rapide du calendrier des interdictionn
La chronologie des interdictions de location des passoires thermique
La confusion vient souvent de là. Pour rappel, seule la location obéit à un calendrier d'interdiction strict :
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués (hors location saisonnière et baux en cours).
- A partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F.
- A partir du 1er janvier 2034, les logements classés E ne pourront plus être loués.
Le cas particulier d'une location déjà en cours
Une question fréquente : que se passe-t-il pour un bail déjà signé sur un logement qui deviendrait une passoire thermique interdite ? La loi s'applique lors de la signature d'un nouveau bail ou de son renouvellement tacite. Un locataire peut néanmoins déjà exiger la mise en conformité du logement si celui-ci dépasse le seuil d'indécence énergétique (plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale).
L'interdiction de 2028 concerne-t-elle les propriétaires occupants ?
Pourquoi réaliser un audit énergétique avant de vendre (ou avant de rénover) ?
L'audit énergétique est bien plus qu'une contrainte administrative : c'est une feuille de route. Contrairement au DPE, il propose des scénarios de travaux précis (isolation des combles, remplacement d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur, ventilation) pour atteindre une étiquette B ou A.
L'objectif est triple :
- Réduire les déperditions thermiques pour baisser vos factures.
- Sortir du statut de passoire thermique pour pérenniser votre investissement.
- Améliorer le confort de vie (été comme hiver).
Attention cependant à un angle mort du DPE : viser une bonne étiquette ne suffit pas toujours à garantir un logement confortable en été. Le DPE a longtemps été pensé pour le confort d'hiver, et un logement bien classé peut malgré tout devenir une "bouilloire thermique" en période de forte chaleur. Un point à intégrer dans votre réflexion si vous rénovez avant de vendre, pas seulement pour le prix, mais pour l'usage réel du logement.
Que risque un propriétaire qui vend sans audit énergétique ?
L'absence d'audit peut être un motif de contestation par l'acheteur après la vente, en plus de compliquer sérieusement la transaction elle-même. La plupart des acquéreurs et des banques l'exigent désormais de fait.
Combien de logements sont concernés ?
En 2024, la France métropolitaine compte environ 4,2 millions de résidences principales considérées comme passoires énergétiques (étiquetées F ou G au DPE), soit 13,9 % du parc, selon le tableau de bord de l'ONPE (Observatoire National de la Précarité Énergétique) publié en novembre 2025. En ajoutant les résidences secondaires mal isolées et les logements vacants, le total atteint environ 5,8 millions de passoires thermiques.
Quelles aides pour rénover avant de vendre ou de louer votre passoire thermique ?
Bien heureusement, les pouvoirs publics ont prévu plusieurs dispositifs financiers pour vous aider à rénover votre logement classé "passoire thermique". En tant que propriétaire, vous pouvez solliciter :
- MaPrimeRénov' : une aide de l'Anah dont le montant varie selon vos revenus et le gain écologique des travaux.
- Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) : versés par les fournisseurs d'énergie.
- L'Éco-Prêt à Taux Zéro (Eco-PTZ) : pour financer votre reste à charge sans intérêts.
- La TVA réduite : applicable sur la plupart des travaux de rénovation énergétique
Conseil d'expert : pour bénéficier de ces aides, vos travaux doivent impérativement être réalisés par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
