En bref
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location. Les classés F suivront au 1ᵉʳ janvier 2028, puis les classés E au 1ᵉʳ janvier 2034.
- La vente d'une passoire thermique reste autorisée, sans restriction liée à sa classe énergétique, c'est la location qui est progressivement interdite, pas la vente.
- Un audit énergétique est obligatoire depuis 2023 pour vendre un logement classé F ou G, et pèse directement sur le prix de vente négociable.
- 13,9 % des résidences principales en France sont aujourd'hui des passoires énergétiques, selon l'ONPE (novembre 2025).
- Plusieurs aides restent mobilisables pour rénover : MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ et TVA réduite.
Le calendrier d'interdiction de location, en un coup d'œil
Un calendrier d’interdiction progressive
La loi Climat et Résilience, votée en août 2021, impose un calendrier progressif pour interdire la location des logements les plus énergivores :
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de mise en location des logements classés G dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an.
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction de louer tous les logements classés G, sans exception.
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2034 : les logements classés E seront également interdits à la location.
Ces logements seront considérés comme non décents et ne pourront plus être loués tant qu’ils ne sont pas rénovés. Tous les types de biens sont concernés : maisons individuelles, appartements, meublés et non meublés.
Une mesure déjà en vigueur, souvent méconnue : le gel des loyers
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires bailleurs d'un logement classé F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer, que ce soit à la relocation, au renouvellement du bail ou en cours de bail (base légale : article 159 de la loi Climat et Résilience). Seuls des travaux permettant de sortir de la classe F ou G débloquent à nouveau la possibilité de réviser le loyer.
Pourquoi un calendrier aussi progressif ?
Cette montée en puissance progressive répond à trois objectifs :
- Laisser aux propriétaires le temps matériel de réaliser les travaux de rénovation,
- Protéger les locataires contre des factures d'énergie trop élevées,
- Réduire les émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment.
Le cas particulier de la passoire thermique et location en cours
Vendre une passoire thermique : ce qu'il faut savoir en bref
Un audit énergétique désormais obligatoire
La vente d'un logement classé F ou G reste autorisée : elle n'est pas interdite, contrairement à une confusion fréquente. Elle est en revanche strictement encadrée depuis 2023 par l'obligation de remettre un audit énergétique à l'acheteur.
Ce document :
- Évalue les performances énergétiques actuelles du bien
- Présente un scénario chiffré de travaux de rénovation énergétique pour atteindre une meilleure classe DPE
Un impact réel sur l’accès au crédit
Les banques intègrent désormais l’audit énergétique dans l’étude des demandes de prêt immobilier. Certaines exigent que les travaux de rénovation soient prévus et financés dès l’achat, ou refusent le crédit si le projet ne les inclut pas.
Exemple concret : pour une maison de 100 m² classée F, il faut souvent prévoir entre 25 000 € et 40 000 € de travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation…) afin de gagner deux classes au DPE.
Passoires thermiques : pourquoi ces obligations ?
La lutte contre les passoires thermiques vise à réduire les déperditions d’énergie liées à des logements mal isolés et lutter contre la précarité énergétique en améliorant le confort des occupants.
Une urgence bien réelle
Selon le tableau de bord de la précarité énergétique publié par l'ONPE (Observatoire National de la Précarité Énergétique) en novembre 2025, la France métropolitaine compte environ 4,2 millions de résidences principales classées F ou G, soit 13,9 % du parc. En intégrant les résidences secondaires mal isolées et les logements vacants, le total atteint environ 5,8 millions de passoires thermiques.
Sortir de la catégorie "passoire thermique" : quels travaux prévoir ?
Pour améliorer rapidement la performance énergétique d’un logement et sortir du statut de passoire thermique, certains travaux sont particulièrement efficaces :
- Isolation thermique des combles, des murs et des planchers bas
- Remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur ou une chaudière performante
- Installation d’une ventilation performante pour renouveler l’air sans pertes de chaleur
- Remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage
Sortir aussi de l'effet bouilloire thermique
Un point souvent oublié : un bon DPE ne garantit pas un logement confortable en été. Le DPE a longtemps été pensé presque exclusivement pour le confort d'hiver. Résultat : jusqu'à 30 % des logements classés A seraient aujourd'hui des "bouilloires thermiques", ces logements qui surchauffent l'été malgré une bonne isolation. Les deux phénomènes se recoupent partiellement (environ 60 % des passoires thermiques sont aussi des bouilloires), mais ce ne sont pas les mêmes travaux qui règlent l'un et l'autre.
Pour mesurer l'ampleur du phénomène, voir notre analyse sur le nombre et la répartition des bouilloires thermiques.
Des aides pour financer vos travaux de rénovation
Ces travaux peuvent être pris en charge partiellement grâce à des dispositifs comme MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) ou encore l'éco-prêt à taux zéro.
